IL NUOVO MODELLO RLI 2020 PER LA RINEGOZIAZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE

1. Introduzione

In questo articolo parleremo del modello RLI introdotto con il comunicato stampa del 3 luglio 2020 dell’Agenzia delle Entrate in sostituzione del modello 69 per la rinegoziazione del canone di locazione. Dal 1° settembre 2020, infatti, la comunicazione della rinegoziazione del canone sia per la richiesta di aumento, sia per la richiesta di riduzione può essere effettuata solo tramite modello RLI. Prima di luglio 2020 gli adempimenti successivi ammessi utilizzando il modello RLI riguardavano solo la proroga, la risoluzione o la cessione del contratto. Ora tra le funzioni di compilazione viene introdotta la “Rinegoziazione del canone”. Grazie a tale funzione è possibile comunicare la rinegoziazione senza più recarsi allo sportello territoriale e senza avvalersi di un intermediario. Il modello RLI, rispetto al modello 69, ha il vantaggio di poter essere presentato online. L’emergenza economica-sanitaria da Covid-19 – che ha portato molti conduttori a richiedere ai propri locatori la riduzione dei canoni di locazione in essere – ha evidenziato la necessità effettuare alcuni aggiornamenti dei software collegati al modello RLI. Ciò sia per agevolare gli adempimenti di natura fiscale da parte dei cittadini, sia per ridurre gli spostamenti di questi ultimi.

2. La presentazione del modello RLI in via telematica

Abilitandosi ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate è possibile presentare via web il modello RLIRichiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili”. Accedendo al proprio cassetto fiscale con le credenziali Fisconline dal menù a sinistra de “La mia scrivania” è necessario selezionare “Servizi per” e successivamente la voce “Registrare contratti di locazione”. Arrivati alla schermata successiva sarà necessario selezionare “Adempimento successivo”. Gli adempimenti successivi possono essere richiesti solo da una delle parti del contratto o dal soggetto che, con il subentro o la cessione, chiede di entrare come parte del contratto.

3. Come presentare il modello RLI in maniera “agile”?

Nel Comunicato in esame, l’Agenzia delle Entrate ha messo in evidenza che resta ferma la modalità di presentazione “agile” prevista per la richiesta di servizi essenziali in via semplificata, mediante PEC agli indirizzi pec delle direzioni provinciali o e-mail. La richiesta di registrazione va indirizzata all’ufficio competente, cioè quello presso il quale era stata registrata la locazione oggetto di modifica. L’ufficio verifica la correttezza della documentazione ed effettua la registrazione, comunicando gli estremi a chi l’ha richiesta anche all’indirizzo PEC o email del mittente. Ad ogni modo, il contribuente dovrà, al termine del periodo emergenziale o comunque appena possibile, depositare in ufficio un originale dell’atto registrato, insieme ai contrassegni telematici attestanti il pagamento dell’imposta di bollo, se dovuta.

4. Quali sono i documenti da allegare al modello RLI?

Alla richiesta di registrazione, sia che venga presentata in maniera telematica che “agile”, devono essere sempre allegati i seguenti documenti:
• Copia (scansione) dell’atto originale da registrare, cioè l’accordo tra le parti;
• L’indicazione della riserva del richiedente a depositare in ufficio un originale dell’atto;
• la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in cui il richiedente dichiara di essere in possesso dell’originale dell’atto e che il documento scansionato e inviato è conforme al predetto originale;
• la copia dei documenti di identità del locatore e del conduttore;
• il modello di versamento degli eventuali tributi dovuti per la registrazione.

5. L’accordo di rinegoziazione va registrato? Quali sono i costi da sostenere?

L’accordo di rinegoziazione del canone in aumento, nel caso in cui dia luogo a un’ulteriore liquidazione dell’imposta per il contratto di locazione già registrato, va comunicato all’Agenzia entro 20 giorni.
Per la riduzione del canone non esiste un obbligo di registrazione. Tuttavia la registrazione presenta dei vantaggi:
• Per il locatore indica un risparmio in termini di imposte dirette, IRPEF o cedolare secca;
• Per il conduttore funge da giustificativo della corresponsione della minor somma rispetto al canone pieno. Dal punto di vista impositivo, la registrazione dell’atto con il quale è disposta la riduzione del canone di locazione di un contratto di locazione è esente dall’imposta di registro e di bollo. L’art. 19 del D.L. n. 133/14 in vigore dal 12/11/2014 convertito in Legge del 11/11/2014 n. 164 rubricato “esenzione da ogni imposta degli accordi di riduzione dei canoni di locazione” prevede che: “La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo.” Al contrario, per i casi di aumento del canone, i software dell’Agenzia delle Entrate calcolano automaticamente l’imposta di registro e di bollo ed eventuali interessi e sanzioni. Le somme eventualmente dovute possono essere versate con richiesta di addebito diretto sul conto corrente del dichiarante, contestualmente alla presentazione del modello RLI, allegando l’apposito modello per l’addebito degli importi direttamente sul c/c.

6. Modello RLI: struttura e istruzioni

Il modello RLI è composto di cinque quadri distinti che dovranno essere compilati adeguatamente aggiungendo tutti i dati necessari. In primo luogo il richiedente deve curarsi di riportare all’inizio di ogni pagina del documento il proprio codice fiscale sia nel caso di persone fisiche, sia in quello di società o enti. Le sezioni in cui si articola il modello RLI sono 5 e vengono contraddistinte da delle lettere. Ecco il loro elenco con una descrizione dei dati da inserire:
Quadro A — Dati generali In questo quadro dovranno essere indicati tutti i dati relativi al contratto di locazione. In questo quadro verranno infatti richiesti la tipologia del contratto e la sua durata. Dovrà essere specificato se si intende pagare l’imposta di registro per l’intera durata del contratto (barrare la casella corrispondente) o per singole annualità. Verrà ulteriormente richiesto se si gode di agevolazioni particolari (barrare la casella ‘Eventi eccezionali’) o il codice relativo a particolari fattispecie negoziali. In caso di rinegoziazione del canone: • nella casella importo del canone va indicato l’importo del canone di locazione annuo precedente alla rinegoziazione o, in caso di contratti di durata inferiore a un anno, l’importo relativo all’intera durata; • al contrario, in quella canone rinegoziato, va riportato l’importo del nuovo canone di locazione annuo o, in caso di contratti di durata inferiore a un anno, l’importo relativo all’intera durata. In caso di comproprietà, si riporta il canone per intero, indipendentemente dalla quota di possesso. Il quadro A prosegue dividendosi in sezioni. La sezione I è dedicata all’indicazione dell’ufficio competente alla ricezione della comunicazione di rinegoziazione, nonché all’indicazione di eventuali allegati alla richiesta. Nella sezione II è opportuno indicare la data di inizio e la data di fine del canone rinegoziato, nonché gli estremi del contratto a cui la rinegoziazione si riferisce. Nella sezione III dovranno essere indicati la tipologia di richiedente (se persona fisica o giuridica), i dati del richiedente. Nel caso di persona giuridica, dovranno essere riportati anche i dati del rappresentante legale. Come nel modello 69, vi è lo spazio dedicato all’eventuale delega alla presentazione del modello da parte di un soggetto diverso da una delle due parti del contratto, cioè locatore o conduttore.
Quadro B — Soggetti Questa sezione richiede l’inserimento delle generalità di locatore nella sezione I e conduttore nella sezione II: codice fiscale, cognome, nome, data e comune di nascita.
Quadro C — Dati degli immobili In questa sezione saranno richieste le informazioni relative alla struttura oggetto di locazione e alle relative pertinenze: quali la tipologia, la sua ubicazione, il codice del comune in cui si trova, la categoria e la rendita catastale, gli estremi catastali quali il foglio, la particella e il subalterno.
Quadro D — Locazione ad uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca La sezione presente deve essere compilata solo se si è in presenza di una struttura di carattere abitativo. In questo caso si dovrà indicare il numero sia dell’immobile che del proprietario, oltre alla sua percentuale di possesso della struttura. È anche data la possibilità di scegliere l’opzione della cedolare secca semplicemente barrando la casella relativa al “Sì” o al “No” o revocare la stessa nell’apposito spazio.
Quadro E — Locazione con canoni differenti per una o più annualità, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annualità.
Per qualsiasi ulteriore chiarimento è possibile consultare le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate.

Avv. Marialetizia Polizzi

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