IL RECESSO NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO E NELLA LOCAZIONE AD USO COMMERCIALE
INDICE DEGLI ARGOMENTI TRATTATI
In questa guida troverai le modalità di recesso dal contratto di affitto/locazione ad uso abitativo e dal contratto di affitto/locazione ad uso commerciale, sia da parte del locatore che da parte del conduttore.
Può verificarsi infatti che sia il conduttore che il locatore vogliano interrompere il contratto prima della sua scadenza.
È opportuno sapere che esistono vari tipi di locazione e che il recesso varia a seconda della tipologia di contratto
1. La locazione ad uso abitativo: quali sono le tipologie di contratti esistenti?
Per comprendere appieno il recesso dal contratto di locazione occorre fare alcune premesse.
Innanzitutto, il conduttore, appare opportuno ricordarlo, è colui che ha il godimento del bene immobile e che ha l’obbligo di versare il canone mensile al locatore, cioè il proprietario dell’immobile.
È opportuno conoscere quali sono i vari tipi di contratto che possono essere stipulati.
In primo luogo si distingue tra locazione a canone libero e locazione a canone concordato.
Nel primo caso, come suggerisce la parola stessa, il canone viene determinato liberamente dalle parti come le modalità di pagamento, mentre la durata minima viene determinata dalla legge.
Tale forma di locazione viene è meglio nota come “affitto 4+4”.
Ciò sta a significare che la durata minima del contratto è pari a quattro anni, scaduti i quali il contratto si rinnova automaticamente, salvo che il conduttore non dia disdetta almeno sei mesi prima della scadenza.
Nel secondo caso, il canone deve essere invece stabilito dalle parti tra un minimo ed un massimo predeterminato dalle associazioni dei proprietari di immobili e conduttori.
Tale tipologia di contratto è meglio conosciuta come “affitto 3+2”.
Il minimo è quindi fissato in tre anni, trascorsi i quali il contratto si rinnova tacitamente per altri due anni, salvo disdetta del conduttore almeno sei mesi prima.
Per il locatore la disdetta è libera, a differenza dell’affitto 4+4.
Dopo il quinto anno il contratto si rinnova di due anni in due anni, salvo che vi sia disdetta da parte del locatore o del conduttore.
Per completezza, si precisa che vi è un’ultima tipologia di locazione cosiddetta “transitoria” che ha la durata massima di diciotto mesi.
Le esigenze transitorie vanno espressamente previste e menzionate nel contratto e possono riguardare sia il locatore (ad esempio: destinazione dell’immobile a un familiare, eseguire lavori o vendere l’immobile) sia del conduttore (ad esempio: esigenze lavorative temporanee, avere la propria casa in ristrutturazione).
1.1 Il recesso del conduttore nel contratto di locazione ad uso abitativo: come si effettua?
Affitto 4+4: qualora il conduttore voglia interrompere il contratto di locazione prima della sua scadenza, può recedere purché sussista una giusta causa, mediante comunicazione al proprietario locatore con lettera raccomandata o pec, rispettando il preavviso di almeno sei mesi, salvo che il contratto non preveda diversamente (per giusta causa si deve intendere un motivo sopravvenuto oggettivo e non prevedibile al momento della stipula del contratto, ossia indipendente dalla volontà del conduttore (ad esempio: licenziamento, trasferimento))
Nel caso in cui non venga rispettato tale termine di preavviso il contratto si intende rinnovato automaticamente, a vantaggio del locatore; mentre sorge l’obbligo a carico del conduttore di corrispondere sei mensilità pari al periodo di mancato preavviso.
Il diritto di recesso da parte del conduttore può essere, quindi, esercitato solo in presenza di gravi motivi: ad esempio per necessità di cambio residenza o per motivi lavorativi o familiari.
Affitto 3+2: il conduttore può recedere solo dopo I primi tre anni o trascorsi I successivi due, sempre con preavviso di sei mesi.
È possibile il recesso anticipato solo se espressamente previsto dal contratto o per giusta causa, come già visto per l’affitto 4+4.
1.2 Il recesso del locatore nel contratto di locazione ad uso abitativo per affitto 4+4 o affitto 3+2: come si effettua?
Il locatore, che come già ricordato è il proprietario dell’immobile locato, qualora voglia recedere dal contratto può avvalersi dell’art. 1612 del nostro codice civile, che gli attribuisce la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nell’immobile locato.
La regola prevede che il locatore non può recedere dopo i primi 4 o dopo i primi 3 anni, salvo casi specifici e particolari.
Il locatore alla prima scadenza può decidere se rinnovare o meno il contratto. In caso in cui voglia interrompere il contratto di locazione, può farlo solo in alcuni casi disciplinati espressamente dalla legge (si veda art. 3, I comma, l. 431/1998).
In particolare, può negare il rinnovo del contratto nei seguenti casi:
1) se intenda destinare l’immobile a un uso diverso (ad esempio se si tratta di immobile ad uso abitativo e vuole destinarlo ad uso commerciale o viceversa, oppure da uso commerciale vuole destinarlo ad uso professionale proprio);
2) qualora il conduttore abbia a disposizione un altro immobile nello stesso comune e possa quindi rilasciare l’immobile al locatore nell’immediato;
3) qualora l’immobile locato faccia parte di un più ampio edificio che necessita di ristrutturazione, o debba essere demolito o trasformato.
In tali casi è evidente che si rende necessario lo sgombero da parte del conduttore o di chi abita, al fine di renderlo maggiormente stabile ed agibile;
4) quando il conduttore senza giustificato motivo non occupa continuativamente l’immobile e pertanto il locatore può avere interesse a che quest’ultimo venga liberato;
5) quando il locatore ha come unico immobile, oltre a quello dove dimora, quello locato e vuole venderlo a terzi; in tal caso il locatore necessita che l’immobile locato venga liberato, sempre nel rispetto del diritto di prelazione del conduttore (Per diritto di prelazione si intende che il conduttore, avendo già avuto il godimento del bene immobile, deve essere preferito rispetto ad altri potenziali acquirenti qualora il locatore decida di vendere l’immobile precedentemente locato.)
In tutti questi casi anche per il locatore vale il termine di preavviso di sei mesi; deve avvisare sei mesi prima della scadenza il conduttore mediante lettera raccomandata in cui precisi l’intenzione di voler interrompere il contratto.
1.3 Gli adempimenti nei confronti dell’Agenzia delle Entrate: quali sono?
Qualora si decida di recedere dal contratto di locazione, sia per volontà del locatore, che per volontà del conduttore, ne va data immediata comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
Ciò in virtù del fatto che il contratto di locazione viene solitamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, e pertanto qualora non se ne dia notizia al predetto ente, questo riterrebbe che il contratto fosse ancora in essere e vigente.
Oltre all’obbligo di darne comunicazione, sussiste in capo alle parti l’obbligo di versare una tassa di registro del recesso anticipato.
Più precisamente l’obbligo di corrispondere tale tassa grava sul locatore, il quale potrà chiedere al conduttore il rimborso di metà della somma versata, ai sensi dell’art. 8 l. 392/1978.
1.4 L’ipotesi di risoluzione consensuale del contratto di locazione: in quale caso?
Può capitare che l’intenzione di recedere dal contratto non riguardi una sola parte, bensì entrambe le parti: locatore e conduttore.
In tal caso le parti convengono di porre fine al rapporto di locazione.
Il locatore dichiarerà di non aver più nulla da pretendere dal conduttore, il conduttore a sua volta dichiarerà di rilasciare immediatamente l’immobile (senza beni mobili all’interno se previsto dal contratto) e di non aver più interesse alla prosecuzione del rapporto.
In tutti i predetti casi è obbligo del conduttore riconsegnare l’immobile al proprietario così come lo ha trovato, nonché le chiavi dello stesso.
2. Il contratto di locazione ad uso commerciale: cos’è?
Vediamo adesso l’ipotesi in cui le parti, questa volta di un contratto di locazione ad uso commerciale vogliano recedere.
Occorre innanzitutto dare una definizione al contratto di locazione commerciale: con il contratto di locazione commerciale il locatore concede in godimento al conduttore per una durata determinata un immobile che deve essere destinato ad attività economiche produttive di reddito sia di impresa che di lavoro autonomo.
In base all’art. 27 della l. n. 392/1978, la durata minima dei suddetti contratti è pari a 6 anni , con primo rinnovo obbligatorio di pari durata, ossia per altri 6 anni.
Se il contratto non prevede la durata o le parti ne abbiano stabilito una diversa, si applica quella minima di legge.
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo inferiore a quello di legge solo qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.
2.1 Il recesso del conduttore dal contratto di locazione commerciale: come si effettua?
Il conduttore può dare disdetta del contratto mediante comunicazione scritta al locatore con raccomandata ar o pec, con un preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza. In caso contrario, il contratto si rinnova tacitamente per la durata stabilita inizialmente.
Tuttavia, può verificarsi che le parti abbiano pattuito che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Lo stesso termine di preavviso “ridotto” vale per il conduttore anche in presenza di “gravi motivi.
La Cassazione ha più volte chiarito che la sussistenza dei “gravi motivi” può essere dovuta ad esempio alla contingenza economica sia negativa, che positiva: ad esempio nel caso di un’impresa in crescita che necessiti di edifici più ampi oppure al mancato adempimento degli obblighi di manutenzione straordinaria gravanti sul locatore.
2.2 Il recesso del locatore dal contratto di locazione commerciale: come si effettua?
Il locatore può recedere e dare disdetta dal contratto di locazione solo in presenza di motivi specifici.
Ciò è possibile solo ove ricorrano i motivi di cui all’art. 29 della l. n. 392/1978. In tal caso, il locatore comunicherà la sua volontà di disdetta al conduttore nelle forme suddette, con un preavviso di almeno 12 mesi.
In particolare, la facoltà di recesso è concessa al locatore se deve:
- adibire l’immobile (mutandone la destinazione) ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
- adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
- demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti;
- ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile;
- esercitare personalmente nell’immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all’articolo 5 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall’articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628.
3. Gli adempimenti fiscali: quali sono?
In ogni caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione commerciale è onere del locatore comunicare entro 30 giorni l’avvenuto scioglimento del vincolo all’Agenzia delle Entrate, tramite il modello RLI, e provvedere al pagamento dell’imposta di registro, salvo poi rivalersi per la metà sul conduttore (art. 8, l. n. 392/1978), così come per la locazione ad uso abitativo.
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