1. Introduzione società di gestione immobiliare

La società di gestione immobiliare – anche detta società immobiliare – è un’attività che ha come scopo principale quello di gestire un patrimonio immobiliare. L’oggetto sociale dell’attività, dunque, concerne la proprietà (o l’acquisto) di uno o più immobili ad uso abitativo o commerciale che possono essere gestiti in differenti modi:

• Appartamenti/case/ville e la rivendita al pubblico;
• Immobili da ristrutturare e rivendere;
• Terreni su cui costruire per poi rivendere;
• Immobili da dare in affitto.

Attenzione però. La società di gestione immobiliare non è un’agenzia immobiliare, ma un’attività ben più ampia e complessa che riguarda la gestione degli immobili (sia commerciali che abitativi) a 360°. Le agenzie immobiliari, infatti, non sono proprietarie degli immobili, ma vendono e affittano per conto di terzi.

2. Società di gestione immobiliare: chi può aprirla

Le persone fisiche proprietarie di diversi immobili (case, appartamenti, uffici o negozi) possono aprire una società di gestione immobiliare per amministrare il loro patrimonio sia esso limitato a uno o due beni oppure nel caso di più possedimenti. La società di gestione immobiliare può essere aperta anche da una società già esistente come “costola” separata della gestione del patrimonio appartenente all’attività.

Quando il patrimonio immobiliare del soggetto si limita a uno o due immobili la strada scelta è spesso quella dell’intestazione a privato, ma quando il patrimonio è più ambio è opportuno considerare la costituzione di una società immobiliare nella forma delle società di persone o delle società di capitali (a seconda del caso). La tassazione, però, è estremamente diversa dall’uno all’altra forma e quindi è importante fare una valutazione preventiva con una simulazione di tassazione e capire quale formula sia la più adatta alle proprie esigenze. 

2.1 Analisi temporale della gestione immobiliare

Per capire se la formula della società immobiliare è la più adatta, però, occorre considerare l’attività nel tempo con un occhio al futuro. Se l’investimento immobiliare e la sua gestione sono a lungo termine e quindi si ipotizza un passaggio generazionale degli immobili la formula della società è la più adatta. La “successione” di immobili in società permette infatti un più facile passaggio tra eredi e consente di evitare il pagamento di imposte ipotecarie e catastali che altrimenti graverebbero sulla persona fisica. In quest’ottica c’è un particolare vantaggio per le società immobiliari. Con una società immobiliare gli immobili possono essere trasferiti agli eredi tramite trasferimento di quota Srl, che è più economica rispetto all’imposta di successione.

2.2. Valutazione del reddito da locazione ottenibile

Per capire se conviene aprire una società di gestione immobiliare occorre prendere in esame anche la redditività offerta dagli immobili, perché la gestione ordinaria di una società comporta dei costi. Per farlo bisogna tenere conto dell’aliquota marginale sui redditi che il privato percepisce fuori dalle locazioni e della cedolare secca è applicabile a determinati contratti di locazione. La cedolare secca per il soggetto privato persona fisica è il regime più conveniente di tassazione, con aliquote che variano dal 10% al 21%. Tuttavia, per poter applicare la cedolare secca occorre che i contratti di locazione abbiano ad oggetto immobili civile abitazione (categorie catastali da A1 ad A11, tranne A10).

2.3 Costi di conferimento di immobili in società

Prima di scegliere se la società immobiliare è la scelta giusta occorre valutare il conferimento degli immobili. In sede di conferimento del socio degli immobili nella società si paga un’imposta di registro del 9% per fabbricati abitativi, 7% per fabbricati strumentali e 12% per i terreni. Senza considerare l’imposta ipotecaria e catastale, le spese notarili e i costi connessi, quali la perizia di stima degli immobili da parte di un professionista. Costi che, invece, sono risparmiati se gli immobili vengono detenuti come persona fisica.

3. Vantaggi della costituzione di una società di gestione immobiliare

Scegliere la società immobiliare, nonostante i costi e la gestione complessa, garantisce una serie di vantaggi non indifferenti, tra i quali:

• Tutela del patrimonio– La gestione societaria assicura una maggiore tutela del patrimonio. Ad esempio, non sarà possibile subire un pignoramento immobiliare ma un pignoramento mobiliare delle quote nella SRL;
• Passaggio generazionale – Possibilità di trasferire parte degli immobili mediante la quota figurativa nella Srl con costi fiscali ridotti rispetto al singolo trasferimento degli immobili. Possibilità di evitare l’imposta sulle donazioni o di successione per discendenti in linea retta o coniuge anche per patrimoni superiori al milioni di euro nel rispetto delle condizioni di legge. Controllo della società – con una partecipazione superiore al 50% – per un periodo di almeno 5 anni da parte del donatario o erede e continuazione dell’attività d’impresa sotto forma societaria.

Aprire una società immobiliare presuppone che questa sia operativa. Se gli immobili intestati alla società rimangono nella piena disponibilità del/dei soci/socio e non c’è nessuna attività imprenditoriale per l’Agenzia delle Entrate si prefigura una società di comodo con la conseguente disciplina penalizzante relativa alle società non operative.

4. Come si costituisce una società di gestione immobiliare

A livello burocratico una società di gestione immobiliare può essere costituita sia nella forma di società di persone (società semplice – s.s., società in nome collettivo s.n.c., società in accomandita semplice s.a.s.) sia nella forma della società di capitali (società per azioni – s.p.a., società in accomandita per azioni – s.a.p.a., società a responsabilità limitata s.r.l.).

La scelta tra l’una o l’altra forma non può essere causale ma concordata, insieme al proprio commercialista o consulente fiscale. La differenza tra società di persone e società di capitali, infatti, è molto netta:

• Nelle società di persone i soci rispondono delle obbligazioni sociali non solo con il capitale aziendale ma anche con il proprio patrimonio personale. Quindi se per esempio la società va male e va in fallimento, i creditori possono anche aggredire la tua auto, la tua casa, i tuoi averi, senza limiti.

• Nelle società di capitali invece, i creditori aziendali possono aggredire solo il capitale societario e non quello personale dei soci. Quindi se investi in una società di capitali, sei tranquillo che al massimo, in caso di fallimento, perdi quello che hai investito ma nessuno verrà a toglierti la tua casa, la tua auto, i tuoi averi.

Una volta scelta la forma occorre redigere l’atto costitutivo alla presenza di un notaio e iscriverla al Registro delle Imprese per poterla rendere operativa.

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Novella Toloni